本网讯 上海银监局7月24日发布《上半年上海市房地产信贷报告》指出，上半年上海市中外资银行机构房地产贷款运行平稳，信贷质量基本稳定。相比信贷政策，市场波动对银行信贷增长的影响更大。各银行需关注房地产开发企业资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，同时应关注二手住房贷款的风险。

报告显示，上半年上海市房地产贷款总体增长趋缓。至6月末，全市中外资银行机构商业性房地

至6月末，全市中资银行机构房地产开发贷款余额2075亿元，比年初增加145.7亿元（扣除口径调整因素），同比多增46.37亿元。以住房开发贷款为例，1－6月全市中外资银行机构每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，每月发放量基本维持在40亿元以上。

同期，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3099.4亿元，比年初增加86.5亿元，增速仅为2.9％，明显低于房地产贷款总体增速。从月度增量来看，个人住房贷款增长呈现出明显的探底回升态势。1－3月，个人住房贷款增量逐月回落，4－6月则逐月回升。从二季度开始，个人住房贷款发放量逐月上升（4－6月发放量分别为63.6亿元、76.3亿元和90.4亿元），而贷款回收量却逐月下滑（4-6月回收量分别为66.8亿元、59.2亿元和58.6亿元）。

报告分析，二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。上半年一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元，而一手住房成交量却高于二手住房，两者形成鲜明反差。上海银监局分析认为，这显示了一手住房贷款的需求度较低。目前一手住房成交趋于主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。

今年“两外人士”对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。至6月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1328.2亿元，占全部个人住房贷款比重为42.9％,余额比年初增加52.6亿元，其增量占全部个人住房贷款增量的60.8％。

报告同时认为，上海市房地产信贷风险仍在可控范围内。至6月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额16.1亿元，比年初减少1.7亿元；不良贷款率为1.92％，比年初下降0.48个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额19.7亿元，不良率为0.64％；分别比年初减少0.9亿元和下降0.04个百分点。

上海银监局指出，随着房地产直接融资、外资流入、委托贷款及民间融资等渠道的不断开拓，房地产开发企业融资渠道日益多元化，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度已经有所下降。2006年上海中资银行房地产开发贷款增量与当年完成房地产开发投资金额的比例，约为1：3，而2007年两者比例降至1：36。

银行信贷政策在一定程度上影响了市场走势，但市场波动才是决定银行信贷增长的主要因素。报告中分析，从2007年以来，住房开发贷款增量的月度波动与市场成交量呈现较明显的负相关，每月新建住房成交面积与下月住房开发贷款增量的相关系数达到－0.70。这说明在市场成交趋旺的前提下，开发企业回笼资金较多，往往会在下月归还住房开发贷款，导致住房开发贷款需求减少，反之需求则增加。自2006年以来，每月新建住房成交面积与下月个人住房贷款增量的相关系数达到0.80。说明个人房贷的需求主要受市场销售状况决定。

上海银监局在报告中要求，各银行需关注房地产开发企业资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，如，通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。商业银行要在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求，以促进房地产业持续理性发展，维护银行信贷资金安全。

同时，要重点关注二手住房贷款的风险。目前，一手住房贷款质量明显高于二手住房。6月末一手住房贷款不良率为0.38％，比二手住房低0.82个百分点。根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右。其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64％，为个人住房贷款中风险最大的部分。